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商品房買賣經(jīng)典判例——陜西云德律師事務(wù)所自然資源部

詳細(xì)說明

商品房預(yù)約合同(認(rèn)購書)生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

陜西云德律師事務(wù)所自然資源與礦產(chǎn)資源部法律咨詢唐律師：18729907529

目前對違反房屋認(rèn)購書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任,無論是理論界還是實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，有的判決開發(fā)商依據(jù)誠實(shí)信用原則，按原價(jià)格與購房者簽訂合同，對于認(rèn)購書缺少的條款，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)予以補(bǔ)充;有的判決開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任，除適用定金罰則外，另需承擔(dān)一定賠償損失的責(zé)任。

出現(xiàn)以上不同判決，究其根源在于*高人民法院民事審判一庭編著的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的理解與適用》一書中關(guān)于違反認(rèn)購書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任態(tài)度不明朗，未作出清晰、明確、有說服力的表態(tài)，下級法院作出截然相反的判決都能從該書中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時(shí)出現(xiàn)法律適用的混亂局面。不同法院對類似認(rèn)購書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應(yīng)為相同的處理” 的法理，無疑會(huì)損及法律的*威性。

下面是《*高人民法院公報(bào)》發(fā)布的案例，能夠說明*高人民法院傾向性意見，購房者要求開發(fā)商承擔(dān)100萬元損失，一審判決賠償1萬元，二審判決賠償15萬元，如此大的數(shù)額差，也同樣值得深思。

仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案(二審法院：上海市第二中級人民法院)

[上海市虹口區(qū)人民法院一審查明]2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，被告負(fù)責(zé)在小區(qū)正式認(rèn)購時(shí)優(yōu)先通知原告前來選擇認(rèn)購中意商鋪，預(yù)購面積為150平方米，并明確小區(qū)商鋪的均價(jià)為每平方米7000元(可能有1500元的浮動(dòng))。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認(rèn)購，則購房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。意向書對樓號(hào)、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預(yù)售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來認(rèn)購。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價(jià)格飛漲，對原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院。

[原告訴訟請求]請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬元。

[上海市虹口區(qū)人民法院認(rèn)為]1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。2、根據(jù)本案事實(shí)，涉案意向書是在原、被告雙方均對被告能夠合法取得相關(guān)許可證書有合理的預(yù)期的情形下，對原、被告將來簽訂房屋預(yù)售合同的預(yù)先約定，涉案意向書并非預(yù)售合同，法律對商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，應(yīng)認(rèn)定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金。4、被告構(gòu)成違約。

[上海市虹口區(qū)人民法院判決]一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書》;二、被告返還原告意向金2000元;三、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10000元;四、駁回原告的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)15260元，由被告金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。

仲崇清不服一審判決，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清