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商品房買賣經典判例——陜西云德律師事務所自然資源部

詳細說明

商品房預約合同(認購書)生效后，一方當事人未盡義務導致合同的談判、磋商不能進行，構成違約的，應當承擔違約責任

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目前對違反房屋認購書應如何承擔法律責任,無論是理論界還是實務界觀點并不統一，有的判決開發商依據誠實信用原則，按原價格與購房者簽訂合同，對于認購書缺少的條款，依據相關法律法規予以補充;有的判決開發商承擔締約過失責任，除適用定金罰則外，另需承擔一定賠償損失的責任。

出現以上不同判決，究其根源在于*高人民法院民事審判一庭編著的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的理解與適用》一書中關于違反認購書應如何承擔法律責任態度不明朗，未作出清晰、明確、有說服力的表態，下級法院作出截然相反的判決都能從該書中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時出現法律適用的混亂局面。不同法院對類似認購書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應為相同的處理” 的法理，無疑會損及法律的*威性。

下面是《*高人民法院公報》發布的案例，能夠說明*高人民法院傾向性意見，購房者要求開發商承擔100萬元損失，一審判決賠償1萬元，二審判決賠償15萬元，如此大的數額差，也同樣值得深思。

仲崇清訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案(二審法院：上海市第二中級人民法院)

[上海市虹口區人民法院一審查明]2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨后取得小區商鋪優先認購權，被告負責在小區正式認購時優先通知原告前來選擇認購中意商鋪，預購面積為150平方米，并明確小區商鋪的均價為每平方米7000元(可能有1500元的浮動)。如原告未在約定期限內認購，則視同放棄優先認購權，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認購，則購房意向金自行轉為認購金的一部分。意向書對樓號、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設工程規劃許可證，2003年6月30日被告取得預售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時未通知原告前來認購。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價格飛漲，對原約定價格不予認可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數退還。雙方因此發生爭議，原告遂訴至法院。

[原告訴訟請求]請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經濟損失100萬元。

[上海市虹口區人民法院認為]1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預約合同的性質。2、根據本案事實，涉案意向書是在原、被告雙方均對被告能夠合法取得相關許可證書有合理的預期的情形下，對原、被告將來簽訂房屋預售合同的預先約定，涉案意向書并非預售合同，法律對商品房預售合同的強制性規定并不適用于預約合同，應認定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質，不應認定為定金。4、被告構成違約。

[上海市虹口區人民法院判決]一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認購意向書》;二、被告返還原告意向金2000元;三、被告賠償原告經濟損失10000元;四、駁回原告的其他訴訟請求。一審案件受理費15260元，由被告金軒大邸公司負擔。

仲崇清不服一審判決，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清