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廣東龍新律師事務(wù)所劉志鑫律師
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利!現(xiàn)階段，很多賣家因?yàn)閲?guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)，而將原本約定好出手的二手房收回，這樣就涉及一個(gè)違約責(zé)任的問題，在購(gòu)買二手房時(shí)要注意哪些違約責(zé)任呢?咨
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一、購(gòu)買二手房約定違約責(zé)任時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
2、每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。
3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)*選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
4、應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。
總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，特別是買方的風(fēng)險(xiǎn)。
二、違約責(zé)任的形態(tài)有哪幾種?
1、不能履行。
又叫給付不能，是指?jìng)鶆?wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以提供勞務(wù)為標(biāo)的的合同中，債務(wù)人喪失工作能力，為不能履行。在以特定物
為標(biāo)的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。不過，在我國(guó)法律上，農(nóng)戶與糧棉收購(gòu)單位簽訂的糧棉購(gòu)銷合同等有特殊性，只要糧棉歉收，當(dāng)年度額產(chǎn)量
扣除農(nóng)戶的基本生活所需部分后，無糧棉向收購(gòu)單位交付，即視為不能履行。
不能履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無效;后者是違約的類型。
2、延遲履行。
又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指?jìng)鶆?wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);能夠履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。
3、不完全履行。
是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量、運(yùn)輸?shù)姆椒�、包裝方法等不符合合同約定等。不完全履行
與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆
滿時(shí)仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。
4、拒絕履行。
拒絕履行是債務(wù)人對(duì)債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人，即可視為拒絕履行�！逗贤ā�
第108條關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);有不履行的意思表示(明
示的和默示的);應(yīng)有履行的能力;違法的(即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。 |
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