三、產(chǎn)業(yè)投資商模式
產(chǎn)業(yè)投資商模式以“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)模式的開發(fā)商。與地產(chǎn)開發(fā)商模式和 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)還將資金 投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本 募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還 投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn) 業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值，這也是目前綠天使產(chǎn)業(yè)園 在積極努力發(fā)展的方向，并且也已取得了階段性的成果。
產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運(yùn)作、資本運(yùn)作、基金管理三種方式盈利。園區(qū)運(yùn)作，園 區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似， 產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；資本運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)投 資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對(duì)成長 型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利 來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式；基金管理，管理發(fā)行 的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道。
作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、和 產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會(huì)募集資本的能力，一般與基金管 理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)、有無政府引導(dǎo)基金、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的營銷能力等因素有關(guān)；產(chǎn) 業(yè)投資能力是指高質(zhì)量向潛在的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的能力，該能力可通過組建高質(zhì) 量、經(jīng)驗(yàn)豐富的基金管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)。
四、基金投資商模式
基金投資商模式是國際流行的以 Reits 為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模 式，基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有 方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合 作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入 駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過發(fā)行 Reits 的方 式對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。
基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃，無論對(duì)老廠房進(jìn)行改造還是 新建工業(yè)物業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物 業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ)；物業(yè)資本 化，一般而言，通過物業(yè)租賃需要 10 年左右的時(shí)間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn) 速度以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開發(fā)，必須對(duì)成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化 |
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