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在上篇專題里，我們介紹了全球居民杠桿變化的兩種模式，一種是歐美日的危機模式，杠桿率先大幅攀升后快速下降；另一種是韓國、加拿大、澳大利亞的模式，居民杠桿率幾乎一直在飆升。那么韓加澳的這種模式真能一直持續嗎？背后有沒有問題呢？我國居民杠桿率未來又將如何變動？
居民杠桿一直飆升。從上世紀80年代以來，韓國、加拿大和澳大利亞的居民杠桿率一直在上升，幾乎未降過。韓國的居民杠桿率從1980年的15%上升至當前的93%，雖然在亞洲金融危機期間有所下降，但幅度非常小。加拿大的居民杠桿率從1980年的48%升至當前的100%，澳大利亞從37%升至122%，杠桿率也幾乎沒有經歷大幅的調整。主要原因在于這三個經濟體的房地產市場均沒有經歷過大幅的調整，我們看下到底“神話”是怎樣煉成的。
“神話”是怎樣煉成的？首先，從房價本身來看，韓國、加拿大和澳大利亞的房價泡沫化程度小于同期出現大幅調整的美英等國。美國2000年到2006年實際房價的累計漲幅達到37%，相比之下韓國和加拿大的累計漲幅僅為24%、23%。其次，從貨幣政策的角度來看，2004年到2008年期間美國的加息幅度達到4.25%，澳大利亞、韓國和加拿大的加息幅度僅為2%、1.5%和2.5%，韓加澳相對寬松的貨幣環境給了房地產市場喘息的機會。再次，韓國、澳大利亞和加拿大的金融機構從事的高風險交易較少，住房抵押貸款條款更為嚴格。金融體系的穩定給房地產市場提供了充足的流動性并且避免了恐慌預期，而房價的穩定反過來又保障了金融體系的運行。*后，從房地產需求的角度來看，持續流入的移民和海外投資者支撐了住房需求。 |
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