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在購買商品房過程中，購房人有購房意向后，開發商往往要求買方簽訂商品房預訂協議，有的稱為商品房預訂合同、商品房認購書或購房意向書。商品房預訂協議是確認準買受人在將來某個確定的時間與開發商洽談購房合同的預約。
在簽訂商品房預訂協議(認購書、購房意向書)時應注意以下幾個方面的問題：
一、在簽訂商品房預售合同或出售合同前，房地產開發企業(開發商)和購房者通過訂立商品房預訂協議的方式確定買賣商品房意向的，開發企業必須取得商品房預售許可證或房地產權證。未依法取得商品房預售許可證而以預訂或者以預約、認購、定購等其他方式變相預售商品房的，均屬違規行為。
二、商品房預訂，房地產開發企業和購房者雙方應簽訂書面預訂協議，預訂協議應包括當事人姓名或名稱、預訂房地產座落地點、面積、價格、預訂期限、定(訂)金數額及定(訂)金處理辦法等內容。
需要說明的是，“定金”與“訂金”的性質是不同的，根據我國法律規定，定金是作為債權的擔保，當事人約定定金后，給付定金的一方若違約，則無權要求返還定金，接受定金的一方若違約，則應雙倍返還定金，這就是所謂的“定金罰則”。對于“訂金”，如果沒有特殊約定，訂金一般理解為預付款，如果對訂金的處理未作約定，不適用定金罰則。
三、雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，定(訂)金應即時返還或抵充購房款。
四、如果約定的是定金，若一方違約，則適用定金罰則。如果約定的是訂金，購房者在支付訂金后，不購買預訂房屋的，訂金按預訂協議約定的辦法處理。
需要指出的是，這里的“違約”，是指無故不簽訂房屋買賣契約，如果是雙方對商品房預訂協議內容以外的條款經協商未達成一致，則雙方均不屬于違約，這種情況下，開發商把預收的訂金或定金應全額返還對方，同時，開發商可以把原來預約的房屋另售他人。
在下列情況下，房地產開發商都應當全額返還購房者支付的定(訂)金：1、房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的;2、簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;3、雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的;4、廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。
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