三、產業投資商模式
產業投資商模式以“基地+基金”雙輪驅動模式的開發商。與地產開發商模式和 產業新城開發商模式相比，產業投資商不僅將資金投向產業地產，同時還將資金 投向入駐園區的企業。產業投資商的商業模式如下：產業投資商首先向社會資本 募集園區開發基金，該基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發，同時還 投向具有市場前景的科技型創新企業，用投資的方式吸引大批創新企業入駐，產 業投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區資產增值，這也是目前綠天使產業園 在積極努力發展的方向，并且也已取得了階段性的成果。
產業投資商可通過園區運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。園區運作，園 區業務仍為產業投資商的主要業務之一，與地產開發商和產業新城開發商類似， 產業投資商也可通過出讓園區土地、租售產業物業獲取收益；資本運作，產業投 資商發揮充分熟悉入駐企業的優勢，采用產業投資基金或物業入股的方式對成長 型企業進行孵化、培育，待孵化企業被并購或上市后，透過分享企業成長的紅利 來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式；基金管理，管理發行 的產業投資基金，收取基金管理費也是產業投資商重要的獲利渠道。
作為產業投資商，其需要具備園區開發運營的產品開發能力、產業服務能力、和 產業招商能力外，還至少需要具備基金募集和產業投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發起方大規模、快速度向社會募集資本的能力，一般與基金管 理團隊的經驗、有無政府引導基金、第三方理財機構的營銷能力等因素有關；產 業投資能力是指高質量向潛在的產業項目投資的能力，該能力可通過組建高質 量、經驗豐富的基金管理團隊實現。
四、基金投資商模式
基金投資商模式是國際流行的以 Reits 為核心的輕資產運作的產業地產商業模 式，基金投資商通過發行工業地產基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有 方，如制造企業合作，收購該物業后進行現代化改在并將改造好的物業回租給合 作方，或者其通過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐，當工業物業的入 駐率達到一定水平，每年能夠產生可觀而穩定的現金流時，通過發行 Reits 的方 式對物業進行資本化運作，完成一輪的資本循環，進而從事下一輪投資。
基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業租賃，無論對老廠房進行改造還是 新建工業物業，其目的都是將工業物業進行出租，賺取穩定的現金流，較高的物 業出租率是獲取穩定租金的基礎，也是將物業進行資本化運作的基礎；物業資本 化，一般而言，通過物業租賃需要 10 年左右的時間回收成本，為提高資金周轉 速度以實現快速滾動開發，必須對成熟的物業進行資本化 |
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