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三大因素決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景廣闊 三大因素決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景廣闊//三大因素決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景廣闊

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公　司： 青島綠天使投資管理有限公司 
發(fā)布時(shí)間：2020年10月14日
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閆總 女士 (投行總監(jiān))
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    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，即以土地為基本要素、以企業(yè)投資、開發(fā)、運(yùn)營為載體所開展的一系列市場化經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。近年來，隨著住宅地產(chǎn)市場遇冷，商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨白熱化，受地方政府歡迎的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)似乎成了開發(fā)商們的下一片“藍(lán)海”。華夏幸福、聯(lián)東U谷等一批成功產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壯大，讓越來越多的傳統(tǒng)開發(fā)商，紛紛扎堆這個(gè)方興未艾的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。
近年來，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)超出眾人預(yù)期，在房企紛紛轉(zhuǎn)型、實(shí)體企業(yè)涉足不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、地方大力發(fā)展投融資平臺(tái)等新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)憑借其在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展等方面的重要作用，得到了諸如各大房企、實(shí)體企業(yè)、投融資平臺(tái)、基金公司等企業(yè)的青睞。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之所以發(fā)展如此迅速，離不開以下三大因素：
1、城鎮(zhèn)化加快，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的關(guān)鍵依托，也是城鎮(zhèn)化的*佳出路。此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是我國城鎮(zhèn)化過程中應(yīng)運(yùn)而生的一個(gè)綜合產(chǎn)業(yè)形式，依托城市資源，構(gòu)件一體化的產(chǎn)業(yè)鏈。改革開發(fā)后，我國城鎮(zhèn)化腳步加快，2000年人口城鎮(zhèn)化率僅為36.22%，到2017年躍升至58.52%，預(yù)計(jì)到2020年將達(dá)到60%。人口城鎮(zhèn)化率的不斷攀升帶來的是產(chǎn)業(yè)的不斷聚集，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。


2、供給增加 為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供想象空間
2017年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業(yè)用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業(yè)用地推動(dòng)力度增加，供需均結(jié)束了連續(xù)三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業(yè)用地成交占比為37%，較上年下降2個(gè)百分點(diǎn)。
2018年1-9月，全國300城共推出工業(yè)用地6.4億平方米，成交工業(yè)用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動(dòng)力度的增加，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了想象空間。


3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展
根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分為*級(jí)開發(fā)區(qū)和省級(jí)開發(fā)區(qū)，根據(jù)《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》審核結(jié)果顯示，*級(jí)開發(fā)區(qū)有552家，省級(jí)開發(fā)區(qū)有1991家。
*級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)、邊境/跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)等類型，我國主要以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)為主。


產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)五大趨勢(shì)
開發(fā)主體將從“單一化”轉(zhuǎn)向“多元化”：隨著地產(chǎn)開發(fā)商、科研企業(yè)機(jī)構(gòu)、基金公司等參與方的加入，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體變的更多元化。
開發(fā)模式將從“賣房賣地”轉(zhuǎn)向“持有運(yùn)營”：政策要求下，為避免園區(qū)項(xiàng)目建


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