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案例一：交易成本增加買方希望解除合同
深圳二手房糾紛律師流劉志鑫說法：應按照合同約定執行違約金雙方可協商
廣東龍新律師事務所律師劉志鑫認為，在買家和業主簽訂的購房合同及補充協議中，對雙方的責任義務都做出了明確的規定，其中補充協議第三條中就提到：甲乙雙 方同意，本交易涉及的稅費全部由乙方承擔，并直接向主管機關繳納。而且買家和業主生達成買賣協議時，國五條已經出臺，只是還沒有出臺地方細則，該合同是買 賣雙方明知深圳或出臺相關政策，抱有僥幸心理簽訂的合同，因此小張對于稅費增加的風險其實是有預判的。
根據該合同補充協議的第四條第3款，乙方若出現下列情形之一的，乙方構成根本違約，其中就包括“拒絕購買該房屋的”。而且該條款中規定，乙方應在違約行為 發生十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。據此條款，甲方也就是業主無須退還買家 的定金，甚至還有權利索要剩余部分違約金。但鑒于雙方不能達成交易的原因有政策因素，買家可以與業主友好協商，減少違約金的支出。
案例二：無過戶資格賣方要求解除合同
深圳二手房糾紛律師流劉志鑫說法：賣方有權要求解除合同買方無須承擔違約責任
深圳二手房糾紛律師劉志鑫認為，雖然國家不鼓勵無房產證的二手房交易，但該案例中的合同和補充協議本來就是在雙方明知條件不具備的條件下簽署的，是附條件 完全履行的合同，而其所附條件為：房產證辦下來，賣方具備出讓的權利并能為買房辦理轉讓手續；買方在辦理轉讓手續時能辦理受讓手續。在上述條件成就前，交 房、付款等都能履行，只是過戶手續沒有辦理，因此這個合同完全能夠履行，是雙方對未來權益的處理，因此具備法律效益。
如果在簽訂合同前，國家政策已對買房資格有規定，買方是明知國家政策抱有僥幸心理，簽訂合同，導致*終無法過戶，那么責任應該是買方，國家政策不構成不可 抗力，如果賣方要求買方承擔違約責任，買方會很被動。但如果簽訂合同前有資格，合同履行過程中，因國家政策變化導致沒有資格，屬于不可抗力，買賣雙方均可 主張合同自動解除，都不需要承擔違約責任。
【深圳二手房糾紛律師劉志鑫提醒】 調控期政策易變合同中應做出明確約定
鑒于國家房地產調控政策在不斷調整變化中，二手房交易中，買賣雙方*好在合同中對國家政策變化如何處理有明確的約定，并仔細閱讀合同條款，不能因為是制式合同就忽略細節。
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